Vendeu um imóvel? O reinvestimento em arrendamento pode excluir a mais-valia de IRS

Desde 2026, quem venda um imóvel destinado a habitação e reinvista o respetivo valor na aquisição de outro imóvel para arrendamento habitacional pode beneficiar da exclusão de tributação da mais-valia em IRS.

Esta é uma das medidas introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com o objetivo de incentivar a colocação de mais habitações no mercado de arrendamento a valores moderados.

O regime não se limita à venda da habitação própria e permanente. Pode também abranger ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que sejam cumpridas todas as condições legais.

Não basta reinvestir o valor da mais-valia

Um dos aspetos mais importantes deste regime é distinguir a mais-valia apurada do montante que tem de ser reinvestido.

Para beneficiar da exclusão integral, deve ser reinvestido o valor de realização, ou seja, o valor obtido com a venda, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido.

Não basta aplicar apenas o valor correspondente ao lucro ou à mais-valia.

Se o reinvestimento for apenas parcial, a exclusão de tributação também será proporcional. A parte da mais-valia correspondente ao montante não reinvestido continuará sujeita às regras normais de IRS.

Em que imóvel pode ser feito o reinvestimento?

O valor deve ser aplicado na aquisição do direito de propriedade de outro imóvel que reúna cumulativamente as seguintes condições:

• estar situado em Portugal;
• destinar-se ao arrendamento habitacional;
• ser arrendado por uma renda mensal dentro do limite legal;
• permanecer no mercado de arrendamento durante o período mínimo exigido.

A lei refere-se à aquisição da propriedade de outro imóvel. Por esse motivo, outras aplicações do dinheiro, como obras num imóvel já pertencente ao contribuinte ou a simples amortização de um financiamento, não devem ser consideradas automaticamente equivalentes à aquisição prevista neste regime.

Qual é o limite da renda?

Em 2026, considera-se moderada a renda mensal que não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida fixada para esse ano, o que corresponde a 2.300 euros mensais.

Este é um limite máximo nacional e não significa que qualquer renda até esse montante seja necessariamente adequada ao mercado ou ao imóvel em causa.

O limite pode ser atualizado por portaria, pelo que deve ser novamente confirmado no momento da celebração ou renovação do contrato.

Para esta avaliação, é considerada a totalidade do valor associado ao arrendamento. Não será possível contornar o limite separando artificialmente a renda de valores respeitantes a mobiliário, equipamentos ou outros elementos ligados ao imóvel.

Qual é o prazo para reinvestir?

O reinvestimento pode ser realizado:

• nos 24 meses anteriores à venda do imóvel; ou
• nos 36 meses posteriores à data da venda.

Esta amplitude permite que o novo imóvel seja adquirido antes ou depois da alienação daquele que origina a mais-valia.

Contudo, o contribuinte tem de manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, na declaração de IRS respeitante ao ano da venda, indicando o montante que pretende aplicar. A omissão desta intenção pode comprometer a aplicação do benefício.

O contrato de arrendamento deve ser celebrado em seis meses

Depois do reinvestimento, não basta manter o imóvel disponível ou anunciar a intenção de o arrendar.

O contrato de arrendamento habitacional deve ser celebrado no prazo de seis meses, contado da data do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, quando esta seja posterior.

A lei admite impedimentos justificados, designadamente a necessidade de obras urgentes, mas apenas durante o período estritamente necessário. A existência dessas circunstâncias deve estar devidamente documentada.

Durante quanto tempo deve permanecer arrendado?

O imóvel adquirido deve estar abrangido por um ou vários contratos de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

Durante esse período, a renda mensal não pode ultrapassar o limite legal. O imóvel também não pode ser vendido, doado ou transmitido por outro meio, a título oneroso ou gratuito, durante os primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da realização da mais-valia, quando esta seja posterior.

O que pode fazer perder o benefício?

A exclusão de tributação pode ser afastada quando:

• o contrato de arrendamento não seja celebrado dentro do prazo de seis meses;
• o imóvel não permaneça arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos;
• a renda ultrapasse o limite legal durante esse período;
• o imóvel seja vendido ou transmitido gratuitamente antes de decorrerem cinco anos;
• o reinvestimento não seja corretamente identificado na declaração de IRS.

Verificando-se uma destas situações, a mais-valia passa a ser considerada obtida no ano definido pela lei para o incumprimento em causa. Ao imposto apurado podem ainda acrescer juros compensatórios.

O regime aplica-se a vendas anteriores a 2026?

Não.

As novas regras aplicam-se apenas às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Assim, quem tenha vendido um imóvel em 2024 ou 2025 não pode aproveitar este regime através da entrega de uma declaração de substituição, mesmo que adquira em 2026 outro imóvel destinado ao arrendamento com renda moderada.

Um exemplo simples

Imagine-se que um contribuinte vende, em 2026, um imóvel destinado a habitação por 200.000 euros e utiliza 50.000 euros desse montante para liquidar o empréstimo associado.

O valor relevante para efeitos de reinvestimento será, em princípio, de 150.000 euros.

Se reinvestir integralmente esse montante na aquisição de outro imóvel situado em Portugal, celebrar atempadamente um contrato de arrendamento dentro do limite de renda e cumprir as restantes condições, a mais-valia poderá ficar integralmente excluída de tributação.

Se reinvestir apenas 75.000 euros, estará a reinvestir metade do valor relevante. Nesse caso, apenas a parte proporcional da mais-valia poderá beneficiar da exclusão.

Este é apenas um exemplo simplificado. O cálculo concreto deve considerar o valor de aquisição, a correção monetária, os encargos de valorização, as despesas de compra e venda e o eventual financiamento associado.

Que documentos devem ser conservados?

O contribuinte deve manter um processo documental que permita demonstrar o cumprimento das condições durante todo o período relevante, incluindo:

• escritura ou documento da venda;
• comprovativo da amortização do empréstimo;
• escritura de aquisição do novo imóvel;
• comprovativos dos pagamentos efetuados;
• contrato de arrendamento e recibos de renda;
• comprovativos da comunicação do contrato à Autoridade Tributária;
• documentos relativos a eventuais obras urgentes;
• declaração de IRS em que foi manifestada a intenção de reinvestimento.

Uma decisão que deve ser planeada antecipadamente

Este regime pode representar uma poupança fiscal significativa, mas exige mais do que comprar outro imóvel. É necessário coordenar a data da venda, o valor líquido a reinvestir, o financiamento ainda em dívida, a aquisição do novo imóvel, o prazo para celebrar o contrato, o limite máximo da renda e a manutenção do arrendamento e da propriedade durante cinco anos.

Em conclusão

A venda de um imóvel habitacional realizada entre 2026 e 2029 pode beneficiar de exclusão de tributação da mais-valia quando o valor seja reinvestido na aquisição de outro imóvel para arrendamento habitacional com renda moderada.

No entanto, o benefício depende do cumprimento rigoroso dos prazos, do valor reinvestido, do limite da renda e da manutenção do imóvel no mercado de arrendamento.

Vendeu ou está a pensar vender um imóvel e pretende reinvestir no mercado de arrendamento? Faça uma simulação fiscal antes de concretizar a aquisição. O planeamento antecipado é essencial para confirmar o valor a reinvestir e proteger o benefício ao longo dos cinco anos seguintes.

A informação apresentada tem caráter geral e não dispensa a análise do caso concreto por um contabilista certificado.

Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República e parecer técnico da Ordem dos Contabilistas Certificados — «Pacote Habitação»: mais-valias em IRS.